Helsingin kaupunginvaltuusto päätti helmikuun alussa asuntotonttien vuokraperiaatteista. Aiemmin yhtenäisiä periaatteita ei ollut, vaan tonttivuokrista päätettiin valtuustossa tonttikohtaisesti. Vanhojen vuosikymmeniä samalla tasolla pysyneiden vuokrasopimusten päivittäminen on johtanut lukuisten tonttien vuokrien moninkertaistumiseen kertaheitolla, mikä on ymmärrettävästi aiheuttanut suurta kritiikkiä asukkaiden parissa.
Uusien periaatteiden tarkoitus on selkeyttää tilannetta. Sopimukset ovat pidempiä, hintoja tarkistetaan noin 20 vuoden välein ja korotukset sidotaan asuntohintaindeksiin. Näin säästytään yllättäviltä vuokrien kertakorotuksilta.
Vuodesta 1980 lähtien käytössä ollut 4 prosentin tuottotavoite alenee uusien periaatteiden myötä 3,5 prosenttiin (alempi prosentti otetaan käyttöön vain uusissa sopimuksissa tai vanhoja sopimuksia päivitettäessä, mutta ei kesken meneillään olevaa sopimuskautta).
Nämä ovat hyviä muutoksia, mutta samaan aikaan on ongelmallista, että vuokraperiaatteissa korostetaan markkinaehtoisuuden lisäämistä. Markkinaehtoisuutta puolustetaan sillä, että se parantaa ennakoitavuutta ja kohtelee kaikkia yhdenvertaisesti riippumatta siitä, milloin on sattunut solmimaan vuokrasopimuksen. Samalla markkinaehtoisuuden korostaminen nimenomaan oikeudenmukaisuutta lisäävänä tekijänä on kieltämättä osa laajempaa kaupunkipolitiikan uusliberaalia kehitystä. Suomen kuntien maapolitiikkaa on tutkitusti viime vuosikymmeninä viety kohti yritysmäistä toimintalogiikkaa, jossa kaupunkisuunnittelua ohjaa enenevissä määrin investointien ja taloudellisen kehityksen edistäminen (lukuvinkki: kaupunkitutkija Mika Hyötyläisen artikkeli Uusliberaali kaupunkipolitiikka ja kuntien maankäyttö).
Päästäksemme selkeämmin käsiksi uusien vuokraperiaatteiden taustoihin ja seurauksiin on otettava askel taaksepäin ja käsiteltävä kaupungin maapolitiikkaa, maanomistusta ja asumisen hintaa.
Miksi kaupungin kannattaa omistaa maata
Helsinki omistaa noin 64 prosenttia kaupungin maasta. Maata omistamalla voimme sujuvoittaa kaupungin rakentumista vähäpäästöisempään, luontoarvot huomioivaan sekä moninaista asukaskuntaa ja heidän elämäänsä palvelevaan suuntaan. Maanomistus luo paremmat lähtökohdat toteuttaa investointeja julkiseen liikenteeseen ja asumiseen.
Jos kaupunki haluaa tehdä kaavamuutoksia yksityisessä omistuksessa olevalle maalle, on muutoksista aina neuvoteltava maanomistajan kanssa. Yksityisen maanomistajan tavoitteet kiinnittyvät usein omistamansa tontin arvon nostamiseen ja näin ollen tontin rakennusoikeuden maksimoimiseen, kun kaupungin lähtökohtana toimii laajemmat kaupunkikuvalliset sekä kulttuurihistoriaa ja luontoarvoja huomioivat kaupunkirakenteelliset tavoitteet. Kun rakennetaan lisää asuntoja esimerkiksi täydennysrakentamalla yksityisomistuksessa oleville tonteille vanhoihin kaupunginosiin, kaupunki saattaa joutua tekemään hankalia kompromisseja saadakseen asuntorakentamista eteenpäin.
Omistamalla maata kaupungilla on siis enemmän valtaa ja vaihtoehtoja ohjata kaupungin kehitystä. Maan omistusta voi lähestyä myös taloudellisesta näkökulmasta: luovuttamalla tontteja vuokraamalla kaupunki saa luotettavaa ja pitkäaikaista tuloa. Maan myynnin neliöhintaa on viime valtuustokausien aikana kritisoitu paljon siitä, että sen taso on ollut liian alhainen lähialueen asuntojen neliöhintoihin verrattuna.
Helsingin vuokrausta ja markkinaehtoisuutta painottava maapolitiikka
Helsingin maapoliittisia linjauksia uudistettiin vuonna 2019. Silloin päätettiin, että asuntotonttien myynnistä siirrytään pääsääntöisesti vuokraukseen. Tämä on ollut vasemmiston pitkäaikainen tavoite, ja olemme kannattaneet vuokrausta myös muiden kuin asuintonttien luovutuksessa. Helsingissä elää kuitenkin edelleen pelko, että investoinnit toimistotiloihin, kauppakeskuksiin tai hotelleihin lakkaavat jos kaupunki ei luovuta näitä tontteja myymällä. Historiallista keskustaamme onkin suunnitelmissa myydä sekä Elielinaukiolla ja Eteläsatamassa.
Myös maapoliittiset linjaukset painottavat, että tonttien vuokrat määritellään markkinaehtoisesti. Vaikka markkinaehtoisuuden esittäminen oikeudenmukaisuuden nimissä on tietyn talouspoliittisen suuntauksen valinta, ei yksittäisillä kunnilla tai kaupungeilla oikeastaan ole muita vaihtoehtoja kuin markkinaehtoinen tonttihinnoittelu sääntelemättömälle asuntotuotannolle. Kuntia sitoo tältä osin kuntalaki.
Markkinaehtoisen vuokran tontille voi kuntalain pykälä 130 mukaan määrittää vain kahdella tavalla: joko tarjouskilpailun tai puolueettoman arvioijan avulla. Pykälän taustalla on Suomen tulkinta EU:n valtiontukisääntöjen vaatimuksista (erityiskiinnostuneille lukuvinkki: Kuntaliiton selostus kunnan kiinteistökaupan lainsäädännöstä). Poikkeuksen markkinaehtoisuuden vaatimuksesta saa säännelty asuntotuotanto, eli ARA-vuokra-asunnot ja ASO-asumisoikeusasunnot. Helsingissä sääntelemättömän ja säännellyn välimalliksi kutsutuille Hitas-omistusasunnoille on tähän mennessä myös myönnetty alempaa tonttivuokraa. Ratkaisu on ollut luonteva, sillä Hitas-asuntojen hinta määräytyy markkinaehtoisuuden sijaan rakentamisen ja ylläpidon kulujen mukaan.
Asumisen hinta ja tonttivuokrat
Asumisen korkea hinta on yksi Helsingin suurista haasteista ja vaikuttaa lukuisan helsinkiläisen elämään. Helsingissä asumiskustannukset ovat niin korkeat, että pienituloisten kotitalouksien kohdalla asumistuki ei riitä asumismenojen kattamiseen vaan lisäksi tarvitaan usein toimeentulotukea.
Asumisen kalleus on nykyään pienituloisten kotitalouksien ohella laajasti myös keskiluokan ongelma. Vuokra-asumisen hinnat ovat niin kovat, että myös keskipalkkaisilla saattaa olla vaikeaa saada rahat riittämään, puhumattakaan oman asunnon hankkimisen vaatimista säästöistä.
Asumisen korkea hinta heijaistuu paitsi toimeentulovaikeuksina myös asumisvalintojen eriarvoistumisena. Helsingissä se uhkaa tyrehdyttää ihmisten mahdollisuuksia muuttaa kaupunkiin ja vaikeuttaa näin ollen työvoiman saatavuutta.
Kaupungin on kaikin keinoin pyrittävä madaltamaan asumisen kustannuksia. Uusien asuntojen rakentaminen on keskeisessä asemassa mutta samalla on tärkeää kiinnittää huomiota siihen, minkälaisia asuntoja rakennetaan. Vasemmiston tavoitteena on ollut kaupungin laajan maanomistuksen hyödyntäminen niin, että voimme mahdollistaa kaikille helsinkiläisille asumista kohtuulliseen hintaan. Kohtuuhintaisuuden käsite on toki monitulkintainen (lukuvinkki: palkittu artikkeli Kohtuuhintaisen asumisen hajanainen kokonaisuus), mutta me olemme usein määritelleet sen niin, että kohtuuhintaisessa asumisessa maksetaan omakustanneperiaatteen mukaan rakentamisen ja ylläpidon kustannuksista.
Kun puhumme hintasääntelystä tai julkisesta tuotannosta, on hyvä muistaa ettei valtio tai kunta tue säänneltyä asuntotuotantoa rahallisesti. Hintasääntely tarkoittaa, ettei asunnosta tai tontista vaadita suurinta mahdollista hintaa tai tuottoa, jota markkinoilla voisi saada.
Vaikka maanvuokrien vakaat tulot ovat toinen syy omistaa maata, ei kaupungin maanomistuksen ensisijainen tavoite saa olla maksimaalisten tuottojen tavoittelu. Tämän takia vasemmisto on vuosia esittänyt, ettei kaupungin tonttivuokrissa tarvitse hakea korkeinta mahdollista tuottotavoitetta. Markkinaehtoiseksi tuottotavoitteeksi on kaupungin käyttämien arvioijien mukaan asetettu 3,5 – 4 prosenttia. Vuodesta 1980 kaikissa kaupungin solmimissa vuokrasopimuksissa tuottotavoite on ollut 4 prosenttia.
Vasemmisto on vuosien mittaan esittänyt, että tuottoprosentti tulisi puolittaa kahteen prosenttiin. Tätä on pitänyt esillä myös monet vuokrien moninkertaistumista sopimuksia uusiessa vastustavat asukkaat. Kahden prosentin tuottotavoitteella asukkaiden maksamat vastikkeet ja asumiskustannukset pysyisivät kautta linjan pienempinä.
Esitys 2 prosentin tuottotavoitteesta on herättänyt kritiikkiä markkinaehtoisesti ajattelevilta. Uusliberaali ajattelu lähtee siitä, että vaikka vanhoissa kohteissa alempi tuottoprosentti todennäköisesti johtaisi alempiin asumiskustannuksiin, uusissa kohteissa ei kävisi näin. Uudiskohteissa grynderit eivät alentaisi asuntojen hintaa alemman tonttihinnan mukana, vaan sen sijaan hakisivat kohteesta suurempaa voittoa pitämällä asuntojen hinnat ennallaan.
Markkinatoimijoiden ainaiseen rationaliteettiin ja maksimaaliseen voitontavoitteluun pohjautuvaa teoriaa suuremmaksi esteeksi alemmalle tuottoprosentille muodostaa kuitenkin jo mainitun kuntalain sääntelemättömän asuntorakentamisen tonttivuokran markkinaehtoisuuden edellytys. Kun selvitimme, mitä tonttien hinnoille tapahtuisi jos esityksemme 2 prosentin tuottotavoitteesta menisi läpi, virkahenkilöt totesivat, että saavuttaakseen markkinahinnan tontin pääoma-arvoa nostettaisiin vastapainona alemmalle tuottoprosentille. Alempi tuottotavoite ei siis heidän mukaan kuitenkaan tuottaisi markkinahintaa alempaa vuokraa.
Yksinkertaistettuna: EUn valtiontukisäännöt ja kuntalain vaatimus markkinaehtoisesta arvosta on vienyt päättäjiltä mahdollisuuden hyödyntää maanomistusta vaikuttaakseen sääntelemättömän asuntotuotannon vuokratonttien hintaan.
Uusissa periaatteissa valtuusto päätyi lopulta alentamaan tuottoprosenttia markkinaehtoisista vaihtoehdoista alemmalle 3,5 prosentin tasolle.
Tonttien käyttöarvo ja hintasäännelty asuntotuotanto
Edesmennyt kaupunkitutkimuksen akatemiaprofessori Anne Haila teki kansainvälisesti merkittävän uran maanomistusta ja kiinteistöpolitiikkaa käsittelevien kysymysten parissa. Haila tarkasteli Helsingissä käytyä keskustelua sopivasta tuottoprosentista kaupungin vuokratonteille kyseenalaistamalla koko arvon määrittelyn lähtökohdan – kaupungin omistaman maan arvo on sen käyttöarvo, ei sen tuotto.
Suomen ensimmäisenä kaupunkitutkimuksen professorina toimineen Hailan suurteos Urban Land Rent: Singapore as a Property State kuvailee, miten Singapore on nimenomaan maanomistuksen ja käyttöarvoon perustuvan maapolitiikan avulla ratkaissut asumiskysymyksen. Singaporen asukkaista 80 prosenttia asuu julkisesti tuotetussa asunnossa, 90 prosenttia omistavat kotinsa ja asumiskustannukset ovat kohtuulliset. Singaporen maapolitiikkaan kuuluu toki muutakin kuin asumista, eikä Haila esitä mallia sellaisenaan kopioitavaksi. Hailan tutkimus tekee kuitenkin selväksi laajan maanomistuksen potentiaalin. Singapore omistaa 90 prosenttia maastaan ja priorisoi sen kohdentumista julkiseen asuntotuotantoon kohtuuvuokralla.
Euroopan pääkaupungeista Wien on tunnettu julkisesta asuntotuotannostaan ja sen mahdollistamasta kohtuuhintaisesta asumisesta.
Puhtaasti markkinahintainen asuminen asettaa ihmiset hierarkiseen asemaan tuloihin ja varallisuuteen perustuen. Sen lisäksi, että moni ihminen joutuu pinnistelemään asumisen korkeiden hintojen takia, on tällä myös pitkälle tulevaisuuteen kantautuvat vaikutukset kaupungin kehitykselle. Monessa nopeasti kasvavassa kaupungissa on jo herätty siihen ongelmaan, että keskituloiset muuttavat yhdyskuntiin halvempien asuntojen perässä.
Maankäyttöä on tulevaisuudessa suunnattava entistä voimakkaammin hintasäännellyn asumisen tuotantoon, jos haluamme kaupungin jossa myös tarjoilijoilla, kulttuuritoimijoilla ja lähihoitajilla on varaa asua mukavasti ja elää hyvää elämää.
Tämän vuoden aikana tulemme uudistamaan Hitaksen. Vuonna 2020 hyväksytyssä Helsingin asumisen ja maankäytön ohjelmassa linjataan, että turvaamme kohtuuhintaisen omistusasumisen valmistelemalla uuden mallin, jossa ratkaisemme nykyiseen malliin liittyvät ongelmat. Vasemmistosta olemmekin esittäneet, että Hitasasuntoja saisi omistaa vain yhden ja asuntojen jälleenvuokraaminen tulee sallia vain erityistapauksissa. Myös omistusasumisen tulee olla mahdollista kohtuuhintaan ja parhaiten sen saavutamme tuottamalla sitä hintasääntelyn piirissä omakustanneperiaatteen mukaan.
Mia Haglund
valtuustoryhmän puheenjohtaja ja kaupunkiympäristölautakunnan jäsen